目前，各地開發區在二級園區更新方面的操作案例比較多，我們也考察和參與過一些小尺度園區更新項目。根據我們的研究經驗，成功的小尺度園區更新項目，大多遵循了以下四方面的更新理念，一是鼓勵特色產業，二是鼓勵有機更新，三是鼓勵空間蛻變，四是鼓勵模式多元，下面我們分別闡述一下。
一、鼓勵特色產業
第一條更新理念，就是要鼓勵發展特色產業，形成主題產業園區。目前市面上，這些城市中的二級園區的更新方向，可以分為創意產業園和科技產業園兩大類方向，都是比較適合都市產業園的方向。
創意產業園已經不是最開始時候比較空泛的文創園區概念了，而是會聚焦某一個創意產業方向，比如時尚藝術、建筑設計等方向，通過加強同類型企業的聚集度，來提升園區的主題概念。在物業更新上，一般這些創意企業也比較喜歡老舊廠房那種格調和空間感，主要的更新手段是以舊廠房個性化改建為主。
案例鏈接：上海大寧中心廣場
上海大寧中心廣場，原本為上海第一機床廠，它利用自己位于環上大影視園區的資源優勢，聚焦影視動漫、電競游戲產業，已經集聚了300余家影視文化企業。同時，圍繞上海打造“全球電競之都”的目標，積極發展電競產業，吸引上海市電競協會、拳頭、動視、香蕉計劃、心動網絡、蘇寧電競、EDG戰隊等近30家頭部電競企業及戰隊入駐。
還有一類園區，是往更加硬核的科技產業園方向進行更新。這類園區主要利用現在新型產業用地的政策，就是通常所說的M0用地。一般通過把園區物業更新為標準廠房或者新型產業用房，在產業上聚焦生物醫藥、醫療器械、信息技術這些高端研發制造業，為城市在制造業退出后提供新的發展動力。
案例鏈接：龍湖淡水湖畔科創園
龍湖淡水湖畔科創園位于上海閔行區，從黃二村工業園這樣一個村集體低端制造業園區，更新升級為以人工智能、航空航天、生物醫藥2.5智造為主的科創園區。新建設的功能性廠房可以提供“研發+生產+辦公”空間，已經吸引了節卡機器人、藍箭航天等企業的入駐。
二、鼓勵有機更新
第二條更新理念，是鼓勵對園區物業進行有機更新。2021年，住建部提出在實施城市更新行動中要防止大拆大建的通知，提出要轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主的有機更新理念。
從實踐經驗來看，在都市產業園區更新項目中，可以對物業條件較好的建筑實施現狀保留微改造手法，實現現有建筑的功能提升；對部分不符合未來園區產業需求的空間，可以實施局部改造加建，以及對未利用空地進行重新利用，實現集約利用；而對于剩余沒有改造條件的空間則實施局部拆建、重建，進而為園區補充產業服務等公共功能。
通過有機更新的方式，可以幫助產業園實現從同質化空間到多元化空間的調整，形成產業功能融合的園區格局。同時，園區功能的提升，為更新實施主體在物業租售外，增加了通過產業服務等資產運營方式，實現長期穩定經營回報的可能。
案例鏈接：上生新所
上生新所為萬科在上海的城市更新項目，通過留、改、拆的方式將上海生物制品研究所改建為一個標桿型的創意產業園。具體來說，就是對“哥倫比亞鄉村俱樂部”這一歷史建筑進行保護修繕，植入了號稱“世界最美書店”的蔦屋書店和網紅泳池；改建原來的疫苗研究生產用房，將功能調整為創意辦公和人才公寓；還有就是拆除外圍一些低矮簡陋的配套用房，重建為新的商業和消費空間。
三、鼓勵空間蛻變
第三條更新理念，就是在有機更新留改拆的基礎上，仍然需要對原有用地條件進行調整，來使園區空間蛻變，滿足新產業的空間使用需求。
總的來說，無外乎三個方面：一是園區建筑容量的變化，一方面是促使土地的集約高效利用，另一方面這也是一些園區最終能實現更新投資平衡的最大保障條件；二是對園區的建筑功能、土地性質進行調整，這點很好理解，大多數都是從工業用地向商業、商務用地，或者是新型產業用地進行調整；三是要對園區的形象進行升級，包括建筑形象的升級以及園區生態景觀的完善。
要實現上述三個方面的更新，在建筑、規劃層面有非常多的操作手段，下面我們分別從產業增容提質、建筑功能兼容、土地性質調整、園區形象提升等四個方面談一下。
■ 產業增容提質方面，要提升建筑容量，可以推動高層廠房建設，在更高的集約用地下，實現輕型制造、精密制造的工業上樓。
■ 建筑功能兼容方面，可以以M0用地的形式來實現，除了可以實現研發、生產功能的融合外，我們可以看到，全國各地目前的M0用地政策，普遍都允許適當提高原有土地的容積率和配建比例上限。
■ 土地性質調整方面，主要涉及的是城市產業退二進三，原有的工業用地可以工轉商、工轉居，對園區功能進行騰籠換鳥。
■ 園區形象提升方面，除了外立面美化、園區增綠這些硬件設施的升級，還要有智慧低碳等軟件方面的提升。
四、鼓勵模式多元
當前，老舊工業園已經在實踐中探索出了多種更新合作模式。因此，第四條更新理念，是在園區更新的合作模式上鼓勵多元化的操作方式。根據我們的研究，可以得出如下四種更新模式，下面我們結合案例逐個闡述一下。
1、自主更新模式
一般以國企集團為主，在集團內成立專門的更新部門，對集團所持有的存量閑置資產進行資產盤活，實現企業轉型。更新后的園區既可以企業自用，發展新的集團業務；也可以單純地出租經營，成為園區運營商。這塊做的比較好的，像上海的華鑫置業，它是上海儀電集團旗下實施不動產戰略的實施主體。它已經通過對自身物業的改造，成功打造了華鑫天地和華鑫中心兩個系列品牌，一個專注于園區，一個是辦公樓產品。不僅如此，它還與閔行梅隴合作，以品牌輸出的方式，受托改造了一個36萬方的第三方園區。
2、合作經營模式
這種模式是由輕資產運營商對園區進行整租，不轉移土地使用權，通過輕資產運營商對土地進行變性和物業改造來提升租金水平。這種模式已經非常成熟，形成了一些具有規模的企業，像德必集團、錦和集團等。以德必集團為例，它有簽20年長租合約的承租運營、管理經驗輸出的受托運營和參股運營三種方式。通過對合作項目進行二次定位和更新改建，可以大幅提升物業出租價格，作為二房東的租賃收入占到德必集團營收的80%。
3、協議出讓或股權轉讓模式
這種方式通過協議出讓或股權轉讓，原業主可以退出項目，由聚焦于產業地產更新的地產商或資本方重新進行物業的調整、盤活、增值。相對來說，這個方式目前在深圳、上海、北京等地區的增量更新模式中運用得較為普遍，新的產業地產商在獲得土地使用權后，向政府提出規劃變更請求，把老舊廠房重建為工業上樓項目，可以快速實現城市更新項目的現金流平衡。以翰同資本為例，它聚焦于在北京、上海對商辦資產的收購、改造和運營，通過與行業內的相關資源進行合作，共同推動物業更新。比如它和華住集團共同收購了張江蓋臣商務中心，改造后與陽光城達成了物業的出售協議，實現了項目退出。
4、政府平臺公司回購模式
這種方式是政府主動下場，推動轄區內低效資產的依法回購，實現存量土地的重新入市。比如北京經開區成立了亦莊城市更新有限公司，主要職責就是以政府主導、市場化運作方式推動北京經開區的有機更新。代表案例是對GE航衛項目進行第三方價值評估，以資產回購方式主動回收土地，定向服務于經開區四大主導產業之一的新能源汽車產業鏈。無疑，這種方式要求開發區具有比較強的資金實力和產業判斷能力，聚焦主導產業方向，主動推動開發區的更新升級。
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