上位政策對開發區規劃也提出了相應要求，譬如高強度開發、高質量利用等等都是目前的重點，而在在戰略明確、產業清晰之后，開發區也應當重點考慮規劃問題。本文就從開發區做好頂層設計的第三個問題——如何做好概念規劃，給各位分享一些東灘的觀點認知。
一、規劃背景和形勢
根據東灘智庫團隊研判，當下開發區搞概念規劃主要面臨四個背景和形勢。
1、園區城市更新成為新常態
首先，園區城市更新已經成為新常態，主要包括三大類更新，一是老舊廠房的更新改造，不管是企業自主更新和還是政府淘汰低效產能，實現騰籠換業，都需要對規劃進行優化；二是重化工區的產業轉型，在污染、安全因素考量下，重化工企業遷出城區，也需要對原有用地的功能進行重新思考；三是辦公物業的功能更新，在辦公業態過剩的背景下，存量資產的業態調整成趨勢，傳統辦公樓宇的軟硬件業面臨升級，需要重新思考規劃布局。
2、土地高效利用成為新要求
其次，土地高效利用成為新要求。國家出臺了眾多政策規范用地，主要包括高強度開發和高質量利用兩大維度。在土地高強度開發維度，一方面，鼓勵工業上樓，建設高層廠房、提升容積率；另一方面，加強產業配套設施集約共享；在土地高質量利用方面，一方面鼓勵新型產業用地規劃，探討土地用途功能復合；另一方面，鼓勵建設專業主題園區，實現土地產出、企業入園標準、用地要求、綠色發展等目標。
3、韌性城市建設成為新趨勢
第三，在概念規劃中，韌性城市建設成為新趨勢，體現在四個方面。一是節能低碳追求“雙碳”目標，鼓勵規劃建設新能源車充電樁、低碳節能建筑、園區屋頂光伏等；二是安全環保方面要有安全生產的底線思維，要考慮安全環保設施的布局；三是海綿城市建設，要實現高強度建設下的生態韌性；四是數字智慧，實現開發區智慧賦能。
4、園區職住平衡成為新理念
第四，園區職住平衡成為新理念。一方面，要有產業社區的理念，提升配套用房的比例，各地標準廠房、M0用地的配套比例有所上浮，鼓勵在園區范圍內實現產城融合發展；另一方面，要有人才優先的理念，打造無界交流創新的氛圍，從“重土地開發、輕環境營造”向“開放包容、無界交流”的人才創新環境營造轉變，規劃要重點考慮生活、科創、教育等設施的布局。
二、規劃理念和方法
基于概念規劃的背景形勢，開發區可以對現有的規劃進行審計和評估，了解自身的發展現狀。結合行業經驗和上位要求，東灘智庫提出新時代開發區開展概念規劃的理念和方法，供各位從事開發區工作的同仁參考。
我們認為，開發區概念規劃的目的在于一方面承接產業規劃的結論，另一方面能夠銜接指導法定規劃的編制。規劃審計可以從四大維度開展：一是規劃融合性、看規劃與國土規劃的契合度、與產業規劃的結合度，以及與五年規劃的銜接度，來評價其融合性和合規性；二是要看規劃的前瞻性，是否為長遠發展預留空間，是否具備實效性和操作性，是否統籌軟環境打造可能；第三看規劃的合理性，比如產業布局與周邊要素的耦合度，項目選址與產業要素的關聯度，項目選址間的聯動性和排斥性等；第四是規劃的控制性，包括底線約束指標完整性、控制性指標合理性、引導性建議適宜性等。
我們認為，通過每年的開發區規劃審計，可以對開發區或者開發區的重點片區的總體布局、土地利用、空間形勢、區域交通和重要節點等展開規劃優化。
立足當下，面向未來，要做好開發區的概念規劃，需要遵循四個重要理念，第一是要重塑產城關系，做好產城共生規劃；第二是要強調有效投資，做好引擎項目規劃；第三是要重新定義空間，做好多維空間規劃；第四是要有應對未來變化的準備，做好彈性留白規劃。
（一）產城共生規劃
第一，產城共生規劃理念，重塑產城關系，開發區即城市，城市即開發區。我們國家建國初期，一度企業辦社會，產業和城市混合布局，沒有合理規劃。改革開放后，全國大搞開發區、經開區，形成了物理空間和功能安排上的產城分離，一度導致“擺渡經濟“和”潮汐交通”現象；進入2000年后，逐步提倡產城融合發展，在更高水平上實現產城合理統一規劃，融合布局，相互支撐，進了一大步。但在實際操作上，開發區的城市功能引入、出讓商住用地往往成為彌補開發區發展虧空的“錢袋子”，不注重產城發展的長遠平衡。產城共生在產城融合理念基礎上，更注重時間維度的演進發展，杜絕為解決靜態的、歷史的欠賬，在規劃上大肆增加商住用地，導致產城失衡的現象，以終為始進行科學的產城功能布局。
（二）引擎項目規劃
第二，引擎項目規劃理念，以載體項目的形式落在每一寸土地上，強調有效投資。在政府債務高企的大背景下，開發區的投資更要強調有效性，在園區規劃層面，除了功能的考慮，還要基于開發區的戰略和產業研究，從單一的空間視角轉向產業與空間互動的雙重視角，規劃出一個個引擎項目，不僅要詳細考量每個載體項目的開發規模，嚴控盲目擴大，保障一張規劃藍圖干到底；還要將每個引擎項目落實到可研，研究明確投資主體、合作模式等，驗證產規、概規合理性，給予客商投資信心。
（三）多維空間規劃
第三、多維空間規劃理念，構建專業化、立體化、復合型的空間體系，重新定義空間。依據園區、產業的載體需求，結合具體的開發理念，將空間解構成立體的、復合的空間體系。空間體系的構建既能體現功能性又能體現特色。就基礎空間而言，物理空間、虛擬空間、文化空間是開發區應該致力于構建的三大空間。
其一、物理空間最為基礎，是承載開發區產業、生活的硬件空間載體，如廠房、實驗室、住宅、酒店等，需要結合不同的產業需求、入住人員的層次特點打造，著力體現專業化；
其二、虛擬空間是現代化開發區不可或缺的載體，依托互聯網及智能技術的發展，實現園區對內對外溝通的信息化、網絡化、智能化，如數據網、商務網、一卡通等；
其三、文化空間越來越成為重要的一環，一流的開發區通常都有著自己的精神理念，特別是對于科技型開發區來講，通過相應的空間表現形式營造獨特的文化氛圍是體現園區特色的重要手段，如主題廣場、雕塑群、圖書館、展示館等。
（四）彈性留白規劃
第四點，彈性留白理念，應對產業技術的快速變革，未來彈性激活利用。開發區的規劃要注意彈性留白，以應對產業技術的快速變革。過去，土地利用方式過于急功近利，可建設用地習慣性鋪滿規劃用地，易于導致圈地囤地以及低效開發等問題；隨著新興技術革命層出不窮，現有的產業用地規劃條件難以滿足未來產業的需求，未來需要更為彈性和靈活的用地條件。在規劃時主動留白，設置評判標準，達標后才能激活留白用地的利用，可以改變目前未出讓的土地需調規，已出讓的土地收回需要面臨高昂代價的問題，也能夠降低規劃的隨意性和尋租空間。
開發區做好概念規劃，可以站在戰略、產業以及未來的視角來重新思考開發區的土地如何利用，也是從頂層設計上為后續的控規、詳規等法定規劃打下堅實的基礎。以上，基于國家政策對開發區規劃建設的要求，東灘智庫團隊從理念和方法的維度，為各位同仁做了分享，以期提升開發區空間規劃的合理性和長遠性。
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